רישוי עסקים

טיפול בהשגת רישיון לניהול עסק, ליטיגציה בסוגיית ניהול עסקים ללא רישיון, פקיעת רישיון או שינוי בתנאי הרישיון, ביטול צווי סגירה, טיפול בקנסות, התנהלות למול רשויות המדינה.

עתירות מינהליות

הגשת עתירות לבתי המשפט המנהליים בעניינים הנוגעים לסכסוכים בין אדם לרשות, צווי ביניים. עתירות כנגד החלטת הרשות במילוי תפקידה, העדר החלטה לרבות מחדל

תכנון ובנייה

הגשת בקשות לשימוש חורג, הקלות, הגשת התנגדויות, השגות, עררים, הגשת תביעות בגין פגיעות תכנוניות

דיני התכנון והבניה


דיני התכנון והבנייה מגבילים את זכות הבעלות למעשה על אף זכות הבעלות שהינה זכות בעל מעמד ובעלת אופי משפטי מובהק הרי שבעל נכס מוצא עצמו מנוע מלעשות כל פעולה בנכס שבבעלתו למעט מה שהותר בחוק באופן מפורש. וזאת כאמור בניגוד לכלל המשפטי לפיו לאזרח מותר לעשות הכל למעט מה שנאסר עליו על פי חוק. יחד עם זאת חוק התכנון והבנייה מאפשר את התערבותו של כלל הציבור בשלב הפקדת התוכנית בשלב זה מוזמן הציבור לחוות דעתו באמצעות הגשת התנגדויות על התוכנית המוצעת.

ברי כי לדיני התכנון והבנייה השלכות כלכליות מרחיקות לכת, אשר בכוחם להביא לעליית או ירידת ערך הנכס. בייחוד כאשר מוסדות התכנון שוקלים שיקולים מרחביים ברמת המקרו בהם שיקוליו של הפרט כאינדיבידואל נדחקים לשוליים עד בלתי קיימים. שיקולים כעידוד פיתוח אזורי תעשייה מתוך שיקולים כלכליים גרידא הינם שכיחים. מעבר לכך דיני התכנון והבנייה משפעים ומושפעים משיקולי איכות הסביבה, ומוסדות התכנון נדרשים חדשות לבקרים להתמודד עם התנגדויות המוגשות על ידי אירגוני איכות הסביבה.

דיני תכנון הבנייה כהווייתם היום אינם מתייחסים רק על היבטים פיזיים וטופוגרפיים כפי שהיה נהוג בעבר כיום דיני התכנון משלבים בתוכם בדיקה רחבה של כלל המרחב הכוללת בתוכה היבטים רבים נוספים כגון סביבה, חברה, איכות הסביבה, כלכלה וכו'.

יפים לענייננו דברי כבוד השופט חשין בבג"צ 2920/94 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה: :"דין התכנון הינו דין דינמי, ובמהלך השנים זכה לממדים ולמשמעויות שלא היו לו בעבר. איננו מדברים עוד -כבעבר – אך בשימושי קרקע למיניהם, אלא בתפיסה סביבתית כוללת של חברה, של כלכלה ושל איכות חיים בעיר ובכפר.

מערך התכנון בישראל מורכב מתוכניות מתאר בסדר היררכי, כאשר בראש היררכיה מצויים תוכניות מתאר ארציות אשר חלות על כלל שטח המדינה, מתחתיהן מצויות תוכניות המתאר המחוזיות המתייחסות לפיתוח שטחי הקרקע בצול גבולות המחוז, מתחתיהן מצויות תוכניות המתאר המקומיות ובתחתית הסולם תוכניות מפורטות. בבג"צ אדם טבע ודין מדמה השופט חשין את מערך תוכניות המתאר לטלסקופ: " דומים הם הדברים לצפייה מבעד לעינית הטלסקופ (או מבעד לעינית המיקרוסקופ – איש איש לפי טעמו): תכנית מיתאר ארצית היא בבחינת צפייה ראשונה וכללית; הגברת את עוצמת הטלסקופ (המיקרוסקופ) והגעת לתכנית מיתאר מחוזית, הוספת והגברת- הגעת לתכנית מיתאר מקומית הגברת עוד והגעת לתכנית מפורטת, וכל תכנית מחייבת בתחומה.

חוק התכנון והבניה הוא פרוצדוראלי וקובע את מוסדות התכנון, הרכב מוסדות התכנון, סוגי תוכניות, סוגי הוראות שניתן לקבוע במסגרת תוכניות, הליכי קבלת ההחלטות, איך מגובשת תוכנית, תפקידי הוועדות, איפה הציבור שותף להחלטות. בעוד נורמות המהותיות העוסקות בשימושים מותרים ואסורים מצויות בתוכניות המתאר.

עבירה על דיני התכנון והבנייה

עבירות על חוק התכנון והבנייה , לרבות עבירות של בנייה ללא היתר כדין יכולות לגרור סנקציות פליליות.
עבירות הגוררות סנקציה פלילית - המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר או המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בסטיה מהיתר או מתכנית או המשתמש בקרקע חקלאית בניגוד לכללים המגבילים את השימוש והמשתמש שימוש חורג במקרקעין לאחר שחלפה התקופה המותרת.

על פי החוק המבצע עבודה ללא היתר דינו קנס, מאסר שנתיים ובעבירה נמשכת קנס נוסף ומאסר נוסף של 7 ימים לכל יום שבו מדובר בעבירה נמשכת. המבצע עבודה בסטייה מהיתר או מתכנית דינו מאסר שנה אחת ובעבירה יתווסף קנס לכל יום של עבירה נמשכת. וזאת בנוסף לסמכות בית המשפט בשעת גזר הדין לצוות שהבניין או אותו חלק ממנו שנבנו ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתכנית ייהרס, יפורק או יסולק וכן לתת לנשפט כל צו אחר שייראה לבית המשפט, בקשר לדרך או לבניין שבהם נעברה העבירה, לרבות צו לשינוי מבנה, צו סגירה, צו איסור שימוש וצו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית.

יתרה מכך על מנת להרשיע בעבירה של בנייה ללא היתר לא נדרשת מחשבה פלילית. לעיתים גם כשמדובר בעבירה שביצע שוכר במקרקעין יכול ויואשם בעל המקרקעין. החוק מונה שורה של נאשמים פוטנציאליים (ניתן להאשים אחד או יותר) ככל שבוצעה עבודה או שימוש במקרקעין ללא היתר ולא על פי התוכנית: בעל ההיתר לביצוע העבודה או השימוש, מי שמוטלת עליו חובה להשיג היתר כאמור מכוח חוק/ תקנה, בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה, מי שהוחזק כבעלים של המקרקעין בשעת ביצוע העבירה, בבעלות משותפת במקרקעין - כל אחד מן השותפים בשעת ביצוע העבירה, המבצע בפועל את העבודה, המשתמש בפועל במקרקעין. האחראי לעבודה או לשימוש, לרבות האדריכל, המהנדס המתכנן, המהנדס או ההנדסאי האחראים לביצוע, הקבלן הראשי וכן סוכניהם, אך למעט עובדים המועבדים על ידיהם.

יחד עם זאת החוק מעניק הגנה מאחריות פלילית ככל שיוכיח אחד מהמפורטים לעיל שני תנאים מצטברים. ראשית כי העבירה נעברה שלא בידיעתו ושנית כי נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראת חוק זה והתקנות על פיו בכל הנוגע לעבודה הנדונה הרי שיוכל לחסות תחת הגנת החוק בגין אחריתו הפלילית. מדובר בעבירה מסוג עוון ועל כן תקופת ההתיישנות הינה 5 שנים ממועד ביצוע העבירה, טענת ההתיישנות לא תעמד כאשר מדובר בעבירה מתמשכת.

כלי אכיפה מרכזיים

צו מנהלי להפסקת עבודה - יו"ר הוועדה המקומית או המהנדס העירוני יכולים לחתום על צו להפסקת עבודה, ככל שיש להם יסוד סביר להניח כי מבצעים עבודת בניה בלי היתר לפי חוק זה או בסטיה מהיתר או מתכנית, הרי כל עוד לא הוגש לבית המשפט כתב אישום בדבר העבירה שבבניה זאת או בקשה להפסיקה לפי סעיף 239, רשאי הוא לצוות להפסיק מיד את הבניה שנעשתה ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית. צו זה מוגבל לפרק זמן של 30 ימים בלבד. זולת אם לפני תום אותו מועד הוגשה לבית המשפט המוסמך לדון בעבירה שבגללה ניתן הצו בקשה לאישורו והעתק ממנה הומצא למי שנגדו ניתן הצו . אישר בית המשפט את צו ההפסקה המינהלי, עם שינויים או בלי שינויים, רואים אותו מאותו יום ואילך כצו הפסקה שיפוטי. סירב בית המשפט לאשר צו הפסקה מינהלי, בטל הצו מיום החלטת בית המשפט.
צו הפסקה מנהלי יכול להתבטל על ידי מי שנתן את הצו או על ידי יושב ראש וועדה מחוזית או על ידי בית המשפט לאור בקשה של מי שרואה עצמו נפגע מצו ההפסקה המנהלי. אדם שמפר את צו ההפסקה המנהלי דינו מאסר של עד שנה. במידה ובבית משפט מתברר כי לא היה מקום להוציא את צו ההפסקה המנהלי מלכתחילה והצו מבוטל, אזי מי שנגרם לו נזק מהצו זכאי לתשלום פיצויים מהוועדה המקומית.

צו הריסה מנהלי - במקרים בהם כבר הוחל בהקמתו ללא היתר או בסטיה מתוכנית, ייהרס, יפורק או יסולק ובלבד שהוגש תצהיר חתום ביד מהנדס הוועדה המקומית או מהנדס הרשות המקומית או מהנדס או אדריכל אחר המצהרים כי לפי ידיעתו הוקם הבניין ללא היתר או שהבניין חורג, שהבנייה במקום לא נסתיימה והמקום לא מאוכלס או לחילופין המקום מאוכלס לתקופה שאינה עולה על 30 ימים. תנאי מוקדם להוצאת הצו הוא התייעצות עם היועמ"ש. תנאי נוסף הוא שהצו יונפק לפני השלמת הבנייה או בסמוך להשלמת הבנייה (עד 60 יום מיום השלמת הבנייה או 30 יום מאכלוס הבניין לפי המוקדם מבניהם).ביצועו של צו הריסה מינהלי אינו פוטר מאחריות פלילית לעבירה. בוצעו הריסה, פירוק או סילוק של בנין על פי צו והתברר שהצו שהוצא לבנין היתר כדין או שהבנין לא היה בנין חורג, יהא הנפגע מביצועו זכאי למלוא הפיצויים מאת הועדה המקומית או המחוזית. הנפגע רשאי לתבוע פיצויים בבית המשפט המוסמך בדרך של המרצת פתיחה.

צו הפסקה שיפוטי - בית משפט מוסמך להורות על הפסקת עבודת בנייה או שימוש במקרקעין גם אם טרם הוגש כתב אישום על עבירת בנייה תוקף הצו יהיה עד לביטולו או שינוי על ידי בית המשפט. למעשה צו ההפסקה השיפוטי דומה במהותו לצו ההפסקה המנהלי למעט ההבדל בזהות הגורם החתום על הצו. משניתן צו הפסקה או הוגש כתב אישום להורות למוסדות התכנון להימנע מלטפל בבקשה להיתר נשוא צו הפסקת העבודה או כתב האישום עד לסיום הליכי בית המשפט. בית המשפט רשאי לצוות על הריסה מיידית של כל מה שנבנה בניגוד לתו הפסקה מינהלי או שיפוטי.

הגשת כתב אישום - דרך המלך לאכיפת דיני התכנון והבנייה משום שההליך נידון בבית משפט וככל שמדובר בהרשעה הרי שהנפקות להרשעה היא השבת המצב לקדמותו על ידי מתן צו הריסה שיפוטי מיידי או צו הריסה שיכנס לתוקפו בתום תקופת הסתגלות של עד 6 חודשים. מעבר לכך משית בית המשפט קנסות כספיים על הנתבע ועל כן אמצעי זה של הגשת כתב אישם נחשב כאמצעי יעיל והרתעתי לאכיפה.

בקשה להיתר


חוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 אוסר על אדם לבצע עבודות בנייה או שימוש בקרקע מבלי לקבל היתר מרשות הרישוי המקומית או מהוועדה המקומית.
ומהן העבודות הדורשות היתר? מדובר בהגדרה רחבה הכוללת התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה, הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית כך גם לעניין תמ"א 38, פינוי בינוי, ושיפוץ חיצוני של בניין הדורשים אף הם היתר מהעירייה. למעשה על פי נוסח הסעיף הרי שעובר כל פעולה או דיספוזיציה יש לפעול לקבלת היתר. כאשר על מנת לקבל היתר, הרי שההיתר חייב להתאים להוראות התוכנית המפורטת, המקומית, מחוזית וארצית. כך שכל תוכנית מתאר חייבת להתאים לכל תוכנית המתאר מעליה.

הפסיקה הרחיבה את חובת הוצאת ההיתר על יד ימתן פרשנות מרחיבה לפיה רק מה שמותר באופן מפורש בתוכנית מותר לפיכך כל שינוי מסיבי בשטח חייב היתר. על פי החוק המבצע עבודה ללא היתר דינו קנס, מאסר שנתיים ובעבירה נמשכת קנס נוסף ומאסר נוסף של 7 ימים לכל יום שבו מדובר בעבירה נמשכת. המבצע עבודה בסטייה מהיתר או מתכנית דינו מאסר שנה אחת ובעבירה יתווסף קנס לכל יום של עבירה נמשכת. וזאת בנוסף לסמכות בית המשפט בשעת גזר הדין לצוות שהבניין או אותו חלק ממנו שנבנו ללא היתר או בסטייה מהיתר או מתכנית ייהרס, יפורק או יסולק וכן לתת לנשפט כל צו אחר שייראה לבית המשפט, בקשר לדרך או לבניין שבהם נעברה העבירה, לרבות צו לשינוי מבנה, צו סגירה, צו איסור שימוש וצו להתאמת הבניה או השימוש להיתר או לתכנית.

לעומת זאת שינוי פנימי בדירה אינו היתר. מהו שינוי פנימי?

שינוי פנימי- שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור.
הבקשה להיתר תוגש לרשות הרישוי מקומית והיא תעניק היתר רק אם העבודה או השימוש בקרקע מתאימים לתוכנית העירונית ולכל התקנות החלות על הקרקע התוכנית על פי התב"ע- תוכנית בנייה עירונית. רשות הרישוי המקומית רשאית להעביר את הבקשות להחלטת הוועדה המקומית.

תוקף ההיתר- אם ניתן היתר ולא התחילו בביצועו אז ההיתר פג לאחר שנה. אם התחילו בביצועו אז ההיתר תקף לשלוש שנים אם הופסקה העבודה לתקופה העולה על שנה, בטל ההיתר. ניתן להאריך את ההיתר לחמש שנים במקרים בהם היקפו ומורכבות נושא ההיתר מצדיקים זאת.

בקשה להקלה


הגשת בקשה להקלה - מאפשרת למבקש לבנות בניגוד להיתר. בעיקר במקרים בהם קיים קושי ליישום תכנית בניין עיר כהווייתה. בקשה זו מוגשת כאשר מבקשים לבנות בסטייה קלה מהתוכנית, ותאושר כאשר היעתרות לבקשה לא מהווה סטייה ניכרת מהתב"ע. לעיתים תכופות עולה השאלה מהי סטייה ניכרת? אין כלל ברור מהי סטייה ניכרת ישנם מקרים בהם יתכן ותוספת קומה אחת תחשב כסטייה ניכרת, ומקרים אחרים בהם תוספת זהה לא תיחשב כסטייה ניכרת. כך קובע החוק כי תוספת שטחי שירות של עד 5% משטח המגרש או 5% מהשטח הכולל המותר לבניה במגרש, הנמוך מבניהם, הנדרשים בשל ביצוע התאמות נגישות, לרבות בניית מעלית, לא יחשבו כסטייה ניכרת. בעוד שינוי אופי הסביבה יחשב כסטייה ניכרת. החלטה בבקשה להקלה נתונה לסמכותה של הועדה המקומית.

תקנות תכנון ובנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) תשס"ב 2002 מפרטות ומגדירות רשימה של מקרים הנופלים בגדר סטייה ניכרת: שימוש בבניין/בקרקע השונה מהתוכנית והמשנה את אופי הסביבה הקרובה, בנייה בשינוי מהתב"ע אשר תמנע שימוש מיועד על פי התב"ע, הוספת מספר בניינים במגרש ועוד כמפורט בתקנות. התקנות אף מפרטות רשימה של מקרים אשר לא יחשבו כסטייה ניכרת ביניהם – בנייה של מרפסת הנמצאת לפחות 2.5 מטרים מעל מפלס הקרקע, שאינה בולטת לקו שנקבע בתכנית כגבול לחלקה ביותר מ-2 מטרים או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, בנייה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים ועוד.

שימוש חורג


היתר לשימוש חורג - היתר שימוש למטרה שלא הותרה מראש בתוכנית שחלה על הקרקע או על הבניין. בתוכנית העירונית מוגדר מהו השימוש המותר בכל מבנה ושטח קרקע, נניח שהתוכנית מתירה בנייה לצורכי מגורים אך היזם מעוניין גם להקים שטחי מסחר במקרה דנן על היזם להגיש בקשה לשימוש חורג, דוגמה נוספת: כשרוצים לפתוח גן ילדים בדירת מגורים. שימוש חורג יאושר ככל שלא מדובר בסטייה ניכרת מהתוכנית. הבקשה מוגשת לוועדה המקומית וההחלטה נתונה לשיקול דעתה.
קיימים 2 סוגים של שימוש חורג עבורם ניתן לקבל היתר: שימוש חורג מהיתר ושימוש חורג מתב"ע. בכל בקשה להקלה או לשימוש חורג קיימת חובת פרסום כמפורט בחוק של הבקשה ומתן אפשרות להגשת התנגדויות לבקשה לוועדה המקומית.

ערר בפני ועדת ערר על החלטת הוועדה המקומית בדבר אישור תוכנית או דחייתה רשאים לערור: שניים מבין חברי הועדה המקומית, שניים מבין הנציגים בעלי הדעה המייעצת , שניים כאחד מבין חברי הועדה המחוזית, מתכנן המחוז, מגיש התכנית, מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה, מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב). הערר יוגש בתוך 15 ימים מיום שהומצאה לעורר החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר תיתן החלטתה בתוך 60ימים מיום הגשת הערר. הודעה על ההחלטה בערר תינתן בתוך שבעה ימים מיום מתן ההחלטה.

עררים


ערר על החלטת ועדת הערר בפני הועדה המחוזית - על החלטת ועדת ערר על החלטת הועדה המקומית בדבר אישור תכנית שבסמכותה רשאים לערור בפני הועדה המחוזית ברשות יושב ראש ועדת הערר: מי שהיה צד להליך בפני ועדת הערר, מגיש התכנית, מגיש התנגדות, מי שהשמיע את טענותיו לפי סעיף 106(ב),חבר ועדת הערר, נציג בעל דעה מייעצת , יושב ראש הועדה המקומית או ועדת המשנה שלה לתכנון ולבניה, מהנדס הועדה המקומית, מהנדס הרשות המקומית. בקשת רשות לערור תוגש ליושב ראש ועדת הערר, תוך 7 ימים מיום שהומצאה החלטת ועדת הערר. יו"ר ועדת הערר ייתן החלטתו 15 ימים. התקבלה רשות כאמור, יוגש הערר לוועדה המחוזית תוך 7 ימים מיום קבלת הרשות. הוועדה המחוזית תיתן החלטתה תוך 30 ימים. החלטתה סופית ואינה ניתנת לערעור עוד.

ערר בפני המועצה הארצית על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית - בזכות שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד ו/או ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר. בראשות יושב ראש הועדה המחוזית –מגיש התכנית ו/או מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.

ככל שיושב ראש הוועדה המחוזית מסרב ליתן רשות ערר למועצה הארצית ניתן להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי ביושבו כבית משפט לעניינים מנהליים.

הערר יוגש בתוך שלושים ימים מהיום שבו הומצאה לעורר החלטת הועדה המחוזית, או הרשות לערור. המועצה הארצית תיתן החלטתה תוך תשעים ימים מתום הגשת תשובות המשיבים או מתום המועד להגשת התשובות, לפי המוקדם. לבקשת מוסד תכנון רשאי שר הפנים, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד למתן ההחלטה. הודעה על ההחלטה בערר תינתן לצדדים תוך שבעה ימים מיום מתן ההחלטה.

סמכות שר הפנים להחליט בבקשה לשר הפנים קיימת זכות להטיל ווטו על אישור תוכנית של המוסדות התכנוניים, (וועדה מחוזית/וועדה מקומית). גם בחלוף 60 ימים ככל שהשר לא הודיע כי התכנית טעונה את אישורו הרי שזכותו להתנגד לא התייתרה וגם לאחר מתן תוקף ע"י הוועדה המחוזית בסמכותו להתנגד. (כאשר מדובר בתוכנית הוועדה המקומית, סמכות השר הפנים הואצלה ליו"ר הוועדה המחוזית). החליט השר כי התכנית טעונה אישורו, לא יינתן תוקף לתכנית אלא באישור השר, החלטת השר תינתן תוך 30 ימים מהיום שהתכנית הוגשה לאישורו, לא נתן החלטה תוך תקופה זו, יראו את התכנית כמאושרת על ידי השר.

מוסדות התכנון


מועצה ארצית - תפקידה לייעץ לממשלה בכל הנוגע לחוק התכנון והבנייה, לרבות עניני חקיקה, למועצה סמכויות ייעוץ לשר הפנים, סמכות לאישור תוכניות (תמ"א) למעשה המועצה הארצית אחראית על הכנת תמ"א בעוד הממשלה היא המאשרת אישור סופי.(בטרם אישור הממשלה מדובר במסמך מנחה). כמו כן משמשת המועצה הרצית כערכאת ערעור על החלטות של הוועדה המחוזית. המועצה כוללת 32 חברים שאמורים להוות איזון בגיבוש היבטים ושיקולים ארציים. לצד המועצה הארצית קיימות וועדות ספציפיות: ועדה ארצית לתשתיות לאומיות, הועדה לשמירת הסביבה החופית הועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, הוועדה למתקנים ביטחוניים ועוד, הוועדות הללו שוכנות לצד הועדה הארצית (ולא תחתיה) ולכל אחת מהן סמכויות ספציפיות לתחומה.

וועדה מחוזית - גוף ממשלתי ציבורי בעל תפקיד תכנוני ושיפוטי. הוועדה המחוזית כפופה למשרד הפנים. קיימות 6 ועדות מחוזיות: ירושלים, צפון, דרום, מרכז, ת"א וחיפה. בכל מחוז יש ועדה מחוזית לתכנון ובניה. הוועדה מעירה את הערותיה על תוכנית המתאר הארצית. כמו כן מוסמכת ליצור תוכניות של תכנון ובנייה מחוזיות חדשות ולאשר את הפקדתן. בטרם אישור התוכנית מוטלת על הוועדה חובת פרסום אשר תכליתה לאפשר לציבור להגיש התנגדויות (שמיעת ההתנגדויות תיעשה על ידי המועצה הארצית). בעוד שסמכות הועדה המחוזית בנוגע לתוכניות מתאר מקומיות הן רחבות והועדה המחוזית אחראית על כל הליך התכנון שלב ההכנה ושלב ההפקדה, שמיעת התנגדויות, ואישור. הוועדה משמשת אף כגוף מבקר ומפקח על הוועדות המקומיות.

וועדה מקומית - דנה בבקשות להיתרים, הקלות, שימושים חורגים ותוכניות בנייה בהיקף קטן. המלצה להפקדה לתוכניות שבסמכות הוועדה המחוזית. ערכאת הערעור על החלטות של הוועדה המקומית היא וועדת הערער המחוזית כאשר למבקש ההיתר או לכל אחד מהמתנגדים להיתר יש זכות אוטומטית לערער על החלטת הוועדה המקומית.

רשות הרישוי - מורכבת משני חברים: מהנדס העירייה – מינוי מקצועי, יו"ר הועדה המקומית- מינוי פוליטי. לרשות הרישוי מגישים בקשות להיתרי בנייה כאשר הם תואמים במדויק את התוכנית התכנונית הקיימת.

מתן תוקף - אישור תוכנית נקרא "מתן תוקף" .

מועדים לסיום טפול בתוכנית על מוסד התכנון להחליט לאשר או לדחות תוכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת תוך 3 חודשים מתום תקופת הפקדתה. ואולם לגבי תוכנית שחלה על כל מרחב התכנון המקומי מוקנה פרק זמן של 10 חודשים להחלטה. אם הוועדה המחוזית לא עמדה בזמנים כאמור לעיל הרי שתוקם וועדה מיוחדת להשלמת אישור התוכנית בתוך 30 יום שהרכבה קבוע בחוק.

מנגנון הערר לעומת פנייה לבית המשפט


בית משפט מהווה ביקורת שיפוטית, על כן בבוחנו את החלטת מוסדות התכנון פועל בית המשפט על פי חזקת התקינות המינהלית משמע שברירת המחדל היא כי הרשות נהגה כדין. חזקה זו היא חזקה פרגמטית. אך בית המשפט ככלל ימנע מלבחון את שיקול דעת הרשות וביקורתו השיפוטית מוגבלת לעילות מינהליות ותתרכז בעיקר בפגמים פרוצדוראליים.

לעומת זאת מנגנון הערר הינו מערך פנימי בתוך מערכת התכנון והבנייה, מדובר בגוף מקצועי תכנוני לו עילות התערבות רחבות יותר בהחלטת מוסדות התכנון. למעשה ועדת הערר מוסמכת לשים את שיקול דעתה במקום שיקול הדעת של מוסד התכנון עליו עוררים. בטרם מתקבלת החלטה לערר על החלטת מוסדות התכנון יש לשקול מגוון שיקולים הן שיקולים משפטיים והן שיקולים מעשיים ועל כן מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום טרם קבלת ההחלטה.

פיצויים בשל תוכנית פוגעת


מי שנפגע על ידי תוכנית (שלא בדרך של הפקעה) מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

מנגנון זה של מתן פיצויים למי שנפגע על ידי התוכנית מאפשר לנפגע אשר חרף התנגדותו אושרה התוכנית להגיש לוועדה המקומית תביעת פיצויים. על מנת להגיש תביעת פיצויים יש לעמוד במספר תנאים:

  1. הפגיעה צריכה להיות על ידי התוכנית.
  2. התוכנית צריכה להיות בתוקף ולאחר אישור.
  3. התוכנית צריכה להיות מספיק מדויקת שיהיה אפשר לתבוע מכוחה.
  4. המקרקעין שנפגעו נמצאים בתחום התוכנית או גובלים בתוכנית.
  5. התביעה צריכה להיות מוגשת תוך 3 שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית (ולא יישומה). שר הפנים יכול רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אך מדובר בחריג.
  6. התנאים כפופים לס' 200 לחוק הקובע מצבים בהם לא ניתן לקבל פיצויים לרבות שלושה תנאים: תנאי צדק, תנאי סבירות ורשימת מקרים ספציפית.

בקשת היתר לאחר ביצוע עבירת הבנייה


כיום קיימת מגמה מחמירה בייחס למבקשי היתר בדיעבד. מוסדות התכנון ובתי המשפט מבקשים להחמיר עם מבקשי היתר לאחר מעשה. בית המשפט קבע כי יש לקחת בחשבון הן ביצוע העבירה והן את התנהגות המבקש וזאת מתוך רציונאל "שחוטא לא יצא נשכר" ועל מנת שלא לעודד התנהגות קלוקלת המתמרצת עברייני בנייה לבנות ללא היתר ולפעול לאחר מכן להכשרת העבירה. הדעה הרווחת כיום כי וועדות התכנון צריכות לקחת בגדר שיקול לגיטימי את העובדה שמבקש ההיתר פועל לאחר מעשה ולא עובר לו, וכן את חומרת העבירה (גודל, היקף, מידת החריגה מהתוכנית). כן יש לקחת בחשבון את התנהגות העבריין קרי האם מדובר בהפרת צו הפסקת עבודה, האם מדובר בהפרת החלטת בהמ"ש. הנחייה זו אף תואמת את פסיקת בהמ"ש העליון בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - שם נקבע כי מוסדות התכנון יכולים לשקול גם שיקולים שאינם תכנוניים גרידא, אלא להתחשב בתפיסה סביבתית רחבה של חברה וכלכלה- שיקולי שמירה על שלטון החוק, מניעת עבריינות וכו' הן בהחלט שיקולים שניתן וצריך לקחת בח"ן.

בנייה לא חוקית תוך ניסיון ליצור עובדה מוגמרת בשטח מייצרת מסר שלילי לציבור, מסר הפוגע באושיות השלטון וביסוד ההרתעה של האכיפה. מעבר לכך וועדות התכנון אשר מתבקשות לשקול מתן היתר למול בנייה מוגמרת מעמידות את הוועדה תחת מכבש לחצים אשר אינו מתיישב עם עקרונות תכנון ראוי ופוגעת קשות בהיבט התכנוני. יש להוקיע דפוס התנהגות בו "איש הישר בעניו יעשה" הגורמת לפגיעה קשה באכיפת החוק ה תכנון ומתמרצת ביצוע עבירות בנייה.

גישה זו נתמכת אף במסגרת נורמטיבית, כך סעיף 239 ב' לחוק התכנון והבניה מעניק לבית המשפט סמכות משניתן צו הפסקה או הוגש כתב אישום להורות למוסדות התכנון להימנע מלטפל בבקשה להיתר נשוא צו הפסקת העבודה או כתב האישום עד לסיום הליכי בית המשפט.

על כן מומלץ שלא לבצע כל בנייה או שימוש הטעון היתר ללא קבלת אישור מוסדות התכנון שכן יתכנו מצבים שהיתר שהיה ניתן מלכתחילה בנקל הרי שבשלב הגשת בקשה לאחר ביצוע העבירה ישקלו שיקולים לבר תכנונים אשר בגינם לא יינתן ההיתר.


האמור לעיל אינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.